O papel dos Centros Regionais na aplicação do visto EB-5


Entidades privadas com autorização prévia do governo americano são peças fundamentais para o sucesso de uma aplicação de um visto de investidor
Curiosidades

Existem duas possibilidades para a aplicação do visto EB-5: individualmente ou através de Regional Centers. Ao fazer o investimento sozinho, sem o auxílio de Centros Regionais, o investidor deve encontrar um projeto por conta própria, que está estabelecido em uma área especialmente qualificada para investimentos de EB-5, e ter que gerenciar tal negócio para garantir a geração de emprego para 10 cidadãos americanos. Embora isso teoricamente daria muito mais controle e maximização do retorno sobre seu investimento, também gera grande responsabilidade de ter que crescer a empresa a tal ponto ou arriscar perder o dinheiro e o Green Card.


Já quando opta-se por um Regional Center, o foco principal é fazer o investimento em um projeto que maximiza as chances de receber o tão desejado Green Card. Fazer o processo de aplicação do visto EB-5 através dos Centros Regionais é uma recomendação da Morar-EUA. O objetivo desses Centros Regionais é bem simples, estimular a economia de locais desfavorecidos através da criação de novos empregos e do incremento da produção. Os Regionals Centers são instituições privadas autorizadas pelo Serviços de Cidadania e Imigração dos Estados Unidos (USCIS), uma divisão do Department of Homeland Security, para garantir o investimento estrangeiro no âmbito do Programa de Investidores Imigrantes EB-5. Portanto, os Centros Regionais são como veículos para o processo de aplicação do visto EB-5 e influenciam no sucesso do investimento. 


Um dos principais papéis desses centros é associar e intermediar os investidores estrangeiros com empreendedores que se interessam nos recursos financeiros do programa EB-5 para fazer seus projetos dentro dos Estados Unidos. De acordo com a USCIS, existem mais de 880 Regionals Centers por todo território americano, ou seja, o investidor tem um leque muito grande de escolha para aprimorar seu projeto.


Conversei com um parceiro da Morar-EUA, Derek Boirun - co-fundador do American Growth Fund, Florida First Regional Center, e NYCEB5 Regional Center - sobre a função e importância de um Centro Regional no processo do visto EB5. “Um centro regional torna o processo EB-5 extremamente conveniente para os investidores EB-5, enquanto reduz os riscos de fracasso tanto para o investimento quanto para o processo de imigração”, diz Boirun sobre a função de um Regional Center. 


Em relação às possibilidades de se fazer todo o processo do visto EB-5, Derek Boirun, explica que “os investidores do EB-5 têm a opção de investir “diretamente” sem o uso de um centro regional, no entanto este é um processo complicado para o investidor que requer uma enorme quantidade de papelada e gerenciamento direto sobre um negócio que provavelmente será novo.”


Boirun também explica qual a função exata de um Regional Center, dizendo que, como empresas privadas aprovadas pelo governo, a responsabilidade é representar e proteger os investidores do EB-5 e proporcionar grandes oportunidades de investimento que criem empregos. “Isso significa que precisamos pensar como investidores e selecionar apenas projetos que estaríamos dispostos a investir nós mesmos. Como gestores de fundos, somos responsáveis pelas distribuições de lucros e pelo desempenho do projeto a fim de proporcionar o retorno do capital. Muitos centros regionais ao longo dos anos foram criados por advogados que entendem como apresentar petições, mas que não são necessariamente muito experientes com os negócios. Isso levou a falhas de projeto e perda de capital devido à falta de compreensão dos projetos de desenvolvimento. Acreditamos que os centros regionais devem ser os primeiros negócios, porque qualquer um pode contratar bons advogados para produzir documentos.” 


Ao perguntar sobre como os investimentos lucram, Derek Boirun diz que “os investimentos do EB-5 são tipicamente estruturados como dívida intermediária ou capital preferencial com uma taxa de juros anual, o que significa que o empreendedor do projeto (ou quem está com o dinheiro do EB-5) pagará ao centro regional (o gerente do EB-5) fundos, que, por sua vez, são pagos aos investidores do EB-5. Como um Centro Regional que prioriza o business, muitas vezes fornecemos projetos que pagam retornos superiores aos normais para os investidores. Por exemplo, nossos atuais investimentos de dívida pagam juros de 2% a 3,5% ao ano, e nossos atuais investimentos de capital pagam uma TIR de 8,5%.”


Ao ser perguntado sobre os riscos do business, Derek diz que “Normalmente, há dois riscos primários em um projeto de desenvolvimento imobiliário: risco de execução (o desenvolvedor concluirá o projeto) e risco de arrendamento (o projeto ganhará dinheiro). Nosso foco tem sido reduzir ao máximo esses dois riscos, por isso buscamos projetos totalmente capitalizados (não precisamos dos investimentos do EB-5 para concluir o trabalho) e temos proprietários com muita experiência em gerenciar a classe de ativos que eles estão construindo. Atualmente, estamos patrocinando um pipeline de projetos com um grupo baseado na Flórida chamado AD1 Global, que se concentra em nada além de aquisição, desenvolvimento e gerenciamento de hotéis. Esse “hiperfoco” em uma classe de ativos nos dá muito mais segurança de que os projetos serão concluídos no prazo e dentro do orçamento e gerarão a receita projetada.”


De acordo com a USCIS, existem mais de 880 Regionals Centers por todo território americano, ou seja, o investidor tem um leque muito grande de escolha para aprimorar seu projeto.  Por isso, o parceiro da Morar-EUA, Dr. Rafael Lamberti, advogado de imigração e sócio do escritório Reinhardt LLP baseado em NY, a que o possível retorno financeiro, por mais alto e atrativo que seja, deve ser considerado como fator secundário na escolha de um Regional Center, sempre dando prioridade às exigências da lei para alcançar o Green Card em si. Isso significa que um Regional Center deve ser analisado perante aos seguintes fatores: 


- Licenças e aprovações: Dr. Rafael Lamberti diz que “Regional Centers devem ter a aprovação I-924 do governo na área de atuação dos projetos que patrocinam, e manter essa aprovação válida durante o processo.” Dereck Boirun garante que, em seus centros regionais, projetos nunca falharam. “Nosso centro regional tem uma taxa de aprovação 100% I-924 e uma taxa de aprovação 100% I-526, o que é excepcional. Em toda a indústria, as taxas de aprovação para centros regionais também são bastante altas, acima de 80%.”


- Experiência e realismo: Regional Center deve ter experiência de gestão de vários projetos e um bom recorde de aprovações, além de ter metas otimistas porém realistas. 


-Capitalização Conservadora: O Dr. Rafael Lamberti diz “sempre procuramos trabalhar com projetos que não precisam de dinheiro do EB5 para o seu desenvolvimento pois caso não arrecadarem o valor total necessário, pode colocar o projeto todo em risco.”  O Dr. Rafael Lamberti adiciona que “é importante saber que o desenvolvimento da obra, e por consequência a criação de empregos, acontecerá da mesma maneira se o projeto tem 2 ou 20 investidores de EB5.” 


- Criação de empregos: Dr. Rafael Lamberti também analisa o número de empregos que serão criados contra o número de investidores que farão parte do projeto, buscando uma média bem acima dos 10 empregos. “Essas são grandes obras e sempre existem mudanças de planos, atrasos e alguns empecilhos,” diz Dr. Rafael Lamberti, “então um projeto que pretende criar exatamente 10 empregos para cada investidor não tem margens de erro e coloca o Green Card dos seus investidores em risco caso os empregos não forem criados.” Investidores devem procurar saber como, quando, e que tipo de empregos serão criados para cada investidor.”